原告王怀玲与被告王圣志因感情不合,于XX年7月25日在枯城县城关镇 人民政府办理离婚 手续,双方的定将位于柘城县各阳路南九苍五号的房屋归原告王怀玲 由原告与其二人之子共同居住,但双方约定后并没有到房产管理部门办理过户手续.王怀玲 所持有的房屋所有权上的所有权人仍为被告王圣志.XX年2月,被 告王圣志在柘城县有线电视台制作字幕议程,声明该份房屋 所有权证丢失.但在公告期间内无任何的人何房管部门提出异议。XX年9月5日，被告王圣志以本案所争议房屋 作抵押向被告杜蝶借款50000元，但双方未办理抵押登记手续，仅写了一张抵押条。同日，二人又在柘城县房管局签订了房地产买卖契约，约定王圣志自愿将本案所争议的房屋以40000元的价格给被告枉蝶，且双方办理了房屋产权过户手续。被告枉蝶在柘城县房管局领取了证号为0005813号的房屋所有权证书。此外，被告杜蝶在买房前后到本案所争议房屋处看房。均由被告王圣志接待、陪同。被告杜蝶于XX年5月27日准备搬迁时，在本案所争议房屋处见到原告王怀玲，其通知原告限期搬离。原告王怀玲，遂找到被告王圣志了解情况，方知其所居住房屋已被转让出卖。原告诉至法院，请求确认二被告所签的关于房屋买卖的协议均无效，并确认其系向阳路南九巷五号房屋的所有权人。
[审判]
柘城县人民法院经审理认为：原告王怀玲与被告王圣志的离婚协议中约定本案所争议的房屋归原告王怀玲所有，虽然双方来办理过户手续，但一直由原告居住，原告拥有该争议房屋的所有权，被告王圣志在未征得原告同意的情况下，将该争议房屋卖与他人，其本身存在缔约过失责任，且二被告在同日内先签订借款抵押协议，后订立房地产买卖契约，双方约定的借款与买卖契约中的价款数额不相符，显然具有欺诈性质。所以，二被告签订的房地产买卖契约无效。被告杜蝶辩称，原告王怀玲与被告王圣志未办理房屋过户手续，二人约定将所争议房屋归原告所有的协议未得到实际履行，其二者之间存在合同之债，因理由不足，证据不充分，本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第一百三十二条第一款之规定，判决：一、被告王圣高与被告杜蝶签订的关于柘城县向阳路南九巷五号房屋产权的抵押买卖协议无效;二、原告王怀玲系柘城县向阳路南九巷五号房屋的所有权人;诉讼费XX元，由被告王圣志承担1210元，由被告杜蝶承担800元。
[评析]
本案中争议房屋是由原告居住，但房屋所有权人却是被告王圣志，其将所争议房屋卖与被告村蝶的行为是否合法，原告诉请确认二被告关于该处 房产的抵押、出卖协议无效应否支持，在处理时有两种不同的意见：
第一种意见认为，应当支持原告的诉讼请求，依法确认原告系所争议的向阳路南九巷五号房屋的所有权人，二被告之间签订的关于该处房屋产权的抵押、买卖协议无效。原告与被告王圣志离婚时，双方签订了《离婚协议书》，对于夫妻的共同财产由其二人协议处理，约定将所争议房屋归原告所有，虽然原告未办理房屋产权转让登记，但其已合法享有该处房屋的所有权。后被告王圣志称自己的房产证丢失，在未与原告商量的情况下，将所争议房屋先抵押、后出卖与被告杜蝶，属无权处分行为。二被告签订《协议书》，约定被告杜蝶借给被告王圣志五万元，以所争议房屋作抵押，该《协议书》属于效力待定合同，后原告对被告王圣志的抵押行为未予追认，则二被告所签的《协议书》属于效合同;二被告于同日又签订了《房屋买卖契约》，则被告王圣志转让出卖该处房屋的行为带有欺诈性质，二被告所签的《房屋买卖契约》属于效合同。因此，二被告之间无论是关于房屋产权的抵押协议，还是关于房屋产权的买卖契约均属无效。故原告诉请确认二被告之间签订的关于房屋产权的约定无效，并认定原告系该处房屋的所有权人，证据充分，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第一百三十二条第一款之规定，应予以支持。
第二种意见认为，应判决驳回原告的诉讼请求。房屋所有权证书上记载的所有权人系被告王圣志，且杜蝶多次去年房均由王圣志接待，被告杜蝶完全有理由相信他对所争议房屋有处分权，后双方在柘城县房管局签订了房地产买卖契约，并交清了价款，杜蝶遂合法取得所争议房屋的所有权证书。二被告所签订的《协议书》是无效的，因其没有办理抵押登记，即使该抵押协议有效，二被告之后签订的《房屋买卖契约》也应视为对原协议的变更。因此，二被告签订的《房屋买卖契约》是合法有效的，二被告之间的房屋产权买卖行为成立，原告所受的损失应向被告王圣志主张。另外，从保护第三人的合法权益方面看，如果夫妻恶意串通，一方取得卖房款，供双方消费后，另一方可以不知情，无权处分为由主张合同无效，长此以往，将会损害买主的合权益，影响正常的市场交易，使房屋交易中的房屋所有权长期处于不稳定状态。此时支持原告的诉请，判决确认两被告签订的关于房屋产权的协议无效，并确认原告是房屋所有权人并不合适。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，应判决驳回原告的诉讼请求。
本案在审理中采纳了第一种意见，法院依法确认二被告签订的关于柘城县向阳路南九巷五号房屋产权的约定无效，并确认原告王怀玲系该处房产的所有权人。
