为落实xxxx振兴发展战略，适应金融市场对融资主体的要求，适应xxxx振兴发展对政府投融资主体的需求，强化国有资产经营公司作为县政府投融资主体的融资功能，切实解决我县当前建设资金需求紧缺的问题，参照先进地区投融资平台建设的成功经验，近期，我就国有资产经营工作进行全面调研，深入思考，现对我县国有资产经营工作调研情况，形成报告如下：
一、我县国有资产的基本情况
近年来，我公司在县委、县政府的高度重视和关心下，按照科学发展观要求，对全县国有资产管理进行了新的有益探索，结合实际，大胆突破，取得了不少可喜成绩：初步建立有效的国有资产管理、监督和运营新型的机制，引入资产运营系统，有力盘活长期沉淀的资产，促进了国有资产保值增值。
1.国有资产清理登记情况：为加快推进国有资产管理体制改革，对国有资产实行统一经营管理，XX年8月，县政府下发了《关于批转行政事业单位和企业国有资产集中管理经营方案的通知》(x府发【XX】36号)文件，决定将县直党政机关、人民团体、事业单位、国有企业(学校、医院用于教学、医疗的非经营性资产除外)占有、使用、控制的县级国有资产(含房屋、土地使用权、股权等)，公检法和其他执法部门罚没及国有企业闲散资产等全部划转授予县国有资产经营有限责任公司进行统一管理，集中运营。自XX年启动了国有资产摸底调查、清理登记工作以来，全县共有x个单位进行了国有资产清理登记工作。从国资办提供《定南县行政事业、企业国有资产清理登记表》中分析可知：全县国有资产总额约x亿元，其中房产及土地类资产总额约x亿元。考虑到国有资产在统计方面存在的价值反映偏低因素，国有资产实际价值约为x亿元。从总体上看，行政事业单位国有资产占大部分比重。国有资产净值主要集中在行政事业单位。
2.国有资产划转情况：到XX年6月底，共有x个县级行政事业单位的共计x宗房产、土地等国有资产移交给了县国有资产经营有限责任公司，其中房屋资产有x平方米，土地面积,x平方米，经营性资产x宗，非经营性资产x宗，累计已划转集中管理的国有资产总额达x亿元，比XX年(x亿元)增长了x倍。
3.国有资产集中经营情况：XX年6月，县政府办下发了《关于印发x县国有资产管理办法的通知》(x府办【XX】46号)文件，我公司按照文件有关规定，通过加强经营管理，不断增加效益，实现了资产保值增值。现有经营性资产总面积达x 平方米，其中房屋x平方米，土地x平方米，办公楼x平方米，商铺x平方米。经营性资产主要以房屋、办公楼、商铺出租为主，已出租资产x平方米。XX年度，我公司实行了国有资产经营总收入为x元;到今年年底，我公司在国有资产经营总收入预计可达到x多万元。
4.国有资产公司融资情况：近年来，我公司通过不断壮大国有资产规模，为投融资搭建了良好的平台。截止目前为止，我公司累计融资x万元，有力的支持了物流园区高速路口项目、城区应急水源项目以及城区防洪堤项目等重点基础设施建设，实现我县经济社会又好又快发展提供了资金支持和动力保障。
二、政府融资平台公司发展趋势
地方政府融资平台公司指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。全国设区市以上城市基本成立了政府融资平台平台公司，其为地方经济和社会发展筹集资金，在加强基础设施建设以及应对国际金融危机冲击中发挥了积极作用。目前，随着监管部门对政府融资平台监管力度的加大，全国先进地区、特别是省会城市、直辖市政府融资平台公司早已跳出原始的仅凭拼资产、划土地的融资模式，发展趋势正朝着资源集中化、业务市场化、资产证券化方向迈进。资源集中化是指将国内外企业雄厚的资金和优秀的管理经验等优质外部资源与本土优质国有资产、重点项目、政府资源等内部优质资源有效整合，最大限度的把各种优质资源集中化，从而壮大融资平台的综合实力。如天津泰达控股，不仅获得天津开发区政府的大力支持，充分利用政府资源，通过改革、调整、重组、兼并、投资、融资等手段，将区域内金融、区域开发与房地产、公用事业、制造业和现代服务业等产业进行收纳整合，还吸纳了国内外优质的外部资本在有关产业经营领域内进行科学、高效地资源配置，将各种有利资源集中化，打造了一个强大的综合性平台。业务市场化是指政府性融资平台受到的行政瓶颈，以市场化运作的模式，将自身完全纳入市场体系，在市场中的竞争不断提高自身的综合实力，获取稳定的经营性现金流，做强融资平台。如湖北联投集团，以先行先试、开拓创新为手段，以“政府主导、市场化运作”为模式，积极开展多种形式的对外合作，涉足金融与资本市场，通过借壳上市，并尝试整合本土金融机构，运作上市，向市场借力，形成涵盖生态新城建设、公路交通、城际铁路、新型城镇化、园区建设、土地与房地产等多方面的产业格局，实现了融资能力的全新突破和资产的不断充实壮大。资产证券化是指将缺乏流动性、但未来具有稳定现金流的资产汇集起来构成一个资产池，通过结构性重组将其转变成可以在市场上出售和流通的证券，通过在资本市场上发行证券的方式将未来现金流收益权转让给投资者以获取融资的一种技术，包括实体资产证券化、信贷资产证券化、证券资产证券化和现金资产证券化。靠着资产证券化工具，地方政府融资平台可以凭借已经投入使用的城市基础设施项目未来可能产生的现金收入为基础，通过发行以这些现金流为支持的证券，面向资本市场融资，将流动性不佳的中长期贷款变成有较高流动性的现金资产，从而较好地克服融资平台当前主要依赖银行贷款的融资模式。今年5月中旬，央行、银监会、财政部下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，正式重启了信贷资产证券化;并将经清理合规的地方政府融资平台公司贷款纳入可开展信贷资产证券化的基础资产之列，从而为商业银行打开了一条分散、缓释平台贷款风险的新路径。6月28日，交易商协会已经接受苏州工业园区国有资产控股发展有限公司发行x亿元资产支持的非公开定向债务融资工具的注册，这很可能成为我国第一只资产支持票据，并且是城投类资产证券化首单。
三、当前我县国有资产管理中存在的问题
虽然我县在国有资产集中统一管理和运营工作上取得了一定的成效，资产规模不断壮大，资产经营效益不断增加，使用效率不断提高，为我县经济社会发展提供了较好的投融资平台，面对先进地区平台公司的蓬勃发展，我们的发展现状停滞不前，主要表现在以下方面。：
1.对国有资产统一划转、集中管理的认识还有差距。部分部门和单位对国有资产集中划转、移交的目的意义认识不足，对贯彻执行县委县政府文件精神还不够到位，个别单位的资产移交工作积极主动性不够，资产移交工作存在推诿扯皮、打折扣、搞变通等现象。目前，资产集中划转工作难以推进，进展相当缓慢。
2.资产无法进行合理调整配置，流动性差、大部分资产无法转化为资本、效益低下。目前，我县已积累了大量的经营性国有资产，资产数量已达到了一定规模。但由于体制原因，全县资产散而小、总体质量不高，资本放大功能欠缺，整体效益低下。特别是资产分散管理，造成“重管理、轻经营”现象，产权约束弱化，资本运作淡化，难以形成全县资源“一盘棋”的局面，造成国有资产使用的低效率，又不利于政府的宏观调控。
3.资产规模运营效应难以体现，难以发挥资产的最大融资效应。从行政事业单位角度分析，国有资产配置效率不高，各单位存在着明显苦乐不均的现象，有些单位每年安排专项经费租房办公，而部分单位却依靠房屋租金补充办公经费等;从企业的角度分析，全县经营性国有资产运营效率低下;全县国有资产总量偏小，融资难度仍然很大。目前，我县已归集统一管理和运营的国有资产只有x亿元，相对来说总量偏小，资产不大，抵押不足。而需要融资的重点项目较多，导致融资压力很大。而且尚有相当部分国有资产没有土地使用证和房产证，不能作为融资贷款的抵押物，这给我县经济社会发展所需融资带来很大难度。
4.现有的国有资产经营机制相对滞后，国有资产经营公司的资本运营职能无法发挥。由于我公司职能还不够明确，资产运作受到制约。资本金注入制度没有建立，公司中有大量的虚增资产，资本运营量度不够。国有资产经营的激励监督机制还没有建立，影响了国有资产保值增值。
四、有关建议与思路
1.进一步加大资产清查、核查与接收力度。抓好国有资产清查管理，是实现资产保值增值，促进发展的需要，也是国有资产运营管理的基础性工作。首先，要强化全县资源“一盘棋”的观念，原则上凡产权归我县所有的国有资产都必须划归国有资产经营公司统一管理;其次，明确国有资产经营公司的发展方向，对现有县属国有资产重新进行盘整，形成专业优势和行业优势;再次，要建立以县财政(国资办)为牵头单位，县审计局、县国土局、县建设局、县国资经营公司为成员的国有资产清查接收工作组。资产划转要本着稳妥、务实的原则，采取“先易后难、先规范后深化、先集中后见效、先局部突破后全面推进”的方式，分期分批实施。
2.尽快研究出台《定南县国有资产集中经营管理的办法(试行)》，进一步明确国有资产集中运营管理新思路和新方法。为实现国有资产战略结构调整，提高运营效率和经济效益，强化我县国有资产集中运营管理工作。要树立全县国有资产“一盘棋”的运营观念，今后国有资产运营需要通过统一平台进行，由国有资产经营公司实现市场化运作。对已经集中管理的国有资产，要分类明确国有资产运营思路和经营模式，对于经营性国有资产，按照有进有退的原则，利用政策性优势，大力发展盈利性基础设施建设;对于非经营性国有资产，强调资源盘整工作，提高利用效率，特别要做好“非转经”管理工作;对于资源类国有资产，要统一规划，协调开发，充分发挥其招商引资、发展区域经济的潜在效应。
3.尽快研究出台《定南县国有资产公开招租管理办法》。目前，已集中划转x宗资产中，其中有x宗是店面和闲置办公楼的出租。而且在已出租的店铺中，租期在XX年12月底到期有14家。为进一步规范资产管理和运营。要加强经营性资产的经营管理，坚持公开、公平、公正的原则，实行阳光操作、挂牌竞价，提高资产经营效率。我公司建议尽快研究出台《定南县国有资产公开招租管理办法》，在全面进行市场评估的基础上，通过县公共资源交易中心这个平台，所有到期店面或需出租的资产均通过公开招租、竞价招租的办法进行实施。通过此办法招租，将大大提高我们国有资产出租的租金收入，我们预计明年资产运营总收入将达到x万元以上。
4.积极实施行政事业单位国有资产的“非转经”工作。为充分调动各部门各单位将闲置的房产用于经营的积极性，要通过“收益合理分配，经营收益共享”的原则，积极鼓励国有资产参与市场经营，使国有资产使用率和收益效益连年提升，有效确保了国有资产的保值增值。目前，我县仍有部分单位搬迁后，原办公楼以其他协会或老年体协(工会)等名义长期占用，实际使用率非常低。
5.授权国有资产经营公司进行土地一级开发，收益由政府授权作为国有资产经营公司收益，用于城市投资开发。我公司作为政府的市场化投融资平台，参照先进地区做法，应在政府的授权下，将土地一级开发作为公司未来发展的核心产业，对县城范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的、有计划、有步骤地征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让，从而主导县城土地一级开发市场，获得较好的稳定的长期收益，所产生的收益既为公司的长期发展提供了可靠地保证，又用于城市投资开发。同时，作为政府融资平台，金融机构一般会要求平台主体具备政府授权的一级土地开发资质，以确保融资主体有足够的收益偿还债务本金及利息。
6、授权县国有资产经营公司开办政府性基础设施项目主材甲供业务。参照漳州市市本级政府投资项目钢材水泥等主要材料甲供的做法。甲供的范围主要房屋建筑和市政基础设施项目以及公路交通项目。具体操作过程首先是由发改委、财政局会同有关行政管理部门共同研究并发布甲供材料清单。其次是由国有资产经营公司选定一家物资代理公司，物资代理公司为甲供材料采购提供招标代理服务。第三由建设单位委托物资代理公司采购钢材和水泥等主要建材，并签订服务合同，物资代理采购的服务费原则上钢材不超过采购价的x%，水泥不超过采购价的1%，并作为采保费纳入建设成本。第四是县国有资产经营公司和物资代理公司依据甲供材料的需求状况，对每种材料择优选择3家以上的协议供货生产商，并签订供货协议，协议有效期一般为1年。可考虑先在城投或政府资金投资建设的项目开展试点甲供。通过主要建材的甲供，既可更好地保证工程材料质量，降低项目建设成本，减少政府在基础设施项目建设中的投资，又可增加我公司的现金流和利润，提高公司在资本市场中的信用等级。
7、立足做大做强，推进多元发展。国有资产经营的核心就是价值管理，要通过资产的流动转化为资本实现价值最大化。一是要大力抓好公司发展战略的研究，既要有长远目标，又要有分步实施的方案，脚踏实地地一步一步向前迈进;二是积极探索完善国有资产经营管理机制，突出重点，今后公司要在土地收储、房产开发、资产资本化运作等方面实现新的突破，打造公司企业品牌。尤其在土地收储上，要充分利用现有的政策，通过公司自身融资平台，与各大银行、基金公司等合作，对老城区和新城区内有较大升值空间的土闲置地进行收储。其次要着手组建房地产开发公司。对我县目前不少闲置土地(原水利局和定南第二幼儿园等闲置土地、原县政府的交流房等)通过房地产开发方式进行经营，使国有资产获得最大升值空间。
全市固定资产投资形势分析调研报告
今年，xx南海首次写进省人代会《政府工作报告》，成为全省重点打造的三个海洋经济新区之一。市委、市政府紧紧抓住这一重大机遇，确立了“两大板块三大功能区”的发展战略，构建起了城区和南海两大板块遥相呼应、产业向三大功能区集中的发展格局，坚持把“三区”作为招商工作的主阵地，充分发挥好港口、资源、人文环境等优势，加大招商引资力度，积极争取新的优质项目，加快推进重点项目建设进程，逐步提高投资质量和效益。全市固定资产投资呈现总量保持平稳发展、结构日趋优化的良性发展态势。
一、固定资产投资运行特点
从目前情况看，全市固定资产投资稳步增长，房地产投资步伐加快。二月份，全市固定资产投资完成10.15亿元，比上年增长18.2%。其中，房地产开发投资3.57亿元，增长120.8%。
(一)二产投资快速增长，发展后劲十足。二月份，全市固定资产投资中的第二产业完成投资4.61亿元，同比增长21.4%，二产的投入占投资的比重45.4%，比去年提高了1.2个百分点，成为全市投资的重要支撑。二产特别是工业投资的快速增长，拓展了工业产值的增长空间，促进了工业结构调整和转型升级，全市工业经济发展后劲十足。
(二)三产投资稳步增长，所占比重有所下降。第三产业完成投资5.1亿元，同比增长3.7%，占总投资的比重为51.0%，比重比去年同期下降了7.2个百分点。三产投资仍占据总投资的半壁江山，比重有所下降的原因主要是今年二产特别是工业投资集中开工建设所导致的。
(三)新开工项目规模扩大，亿元项目占比明显提升。二月份全市施工项目85个，其中结转项目为56个，计划总投资为83.89亿元，结转投资为33.57亿元;其中过亿元的项目14个，计划投资为67.1亿元，占计划总投资比重80%。二月份新开工项目29个，计划总投资27.67亿元，新开工项目平均规模达到9542万元，比去年平均规模906万元高出10倍多。从总体趋势变化看，全市固定资产投资主要依靠大项目的发展带动。
(四)民间投资稳步增长，投资总量支撑有力。二月份全市民间完成投资5.24亿元，同比增长11.2%,占总投资的比重为51.6%。近几年，中央和省市政府一系列鼓励和扩大民间投资的政策和措施的相继实施，使得全市民间投资总量迅速攀升，发展速度逐年加快，涉及领域不断拓宽，在推动城镇建设和全市经济社会持续快速增长方面，发挥了重要作用。
(五)资金到位情况较好，投资增长稳中有升。二月份，全市投资到位资金14.14亿元，同比增长1.7%。从资金来源渠道看，主要以自筹资金为主，到位资金为12.69亿元，同比增长6.3%。
二、房地产开发投资“热”中有“冷” 二月份，全市房地产开发投资增长很快，建设规模逐年扩大，投资热潮不断;但也存在商品房销售低迷，待售面积上升的趋冷现状，某种程度上潜存着房地产泡沫隐患。
(一)房产开发企业数目增加，投资呈快速增长趋势。近年来，各级领导高度重视房地产业的发展，外来房地产大批进驻xx，二月份房地产企业达78家，比去年二月份增加了17家，企业个数增长27.9%。异地房地产企业大批进驻，成为全市房地产投资快速增长的重要拉动因素。近几年，随着城镇化步伐的加快，全市房地产投资主要集中于两大板块(南海新区及新城区)，辐射带动了周边镇区的旧城改造建设，两大板块成功拉动了全市房地产业快速发展。二月份全市房地产开发完成投资3.57亿元，同比增长120.8%。房地产开发投资占全市投资比重35.2%，占三产投资的68.9%，房地产开发投资已成为固定资产投资的一个重要组成部分。
(二)建设规模不断扩大，施工面积显著增加。在投资快速增长的拉动下，全市房地产开发建设规模也在不断扩大，商品房屋施工面积达538.8万平方米，比去年同期增长278%。其中：住宅施工面积 437.9万平方米，比去年同期增长271.3%。办公楼施工面积为16.0万平方米，是去年同期的11倍。商业营业用房施工面积为45.58万平方米，比去年同期增长181.3%。其他房屋施工面积为39.34万平方米，比去年同期增长462.8%。住宅施工面积占总施工面积的81.3%。
(三)销售价格不降反升，商品房待售面积扩大。二月份，全市商品房平均销售价格每平米3757元，同比每平米高出817元,比去年12月份每平米高出252元。全市各类商品房待售面积为62.16万平方米，同比增长902.5%。其中：住宅待售面积54.99万平方米，同比增长999.1%;商业营业用房待售面积5.39万平方米，同比增长775.7%。商品房价格上涨、成交量下降、市场低迷，是商品房待售面积上升的直接原因。
(四)企业效益同比下降，房地产企业不容乐观。受房地产宏观调控政策影响，购房者观望态度明显，房产企业受土地价格和建设成本影响，对商品房价格不松动，商品房销售面积及销售额大幅下降。二月份，全市实现商品房屋销售面积4.82万平方米，同比下降35%，商品房屋销售额1.81亿元，同比下降16.5%。
销售市场的低迷趋势对投资开发领域将产生重大影响，房地产投资不容乐观。
三、新政对房地产企业的影响
近期，全市统计局抽取了两家房地产企业进行了深度调研，由点到面，我们可以看出新政的出台对县级房地产业带来的最直接的影响。
(一)成交低迷。两家房地产企业普遍认为新政对房地产企业影响较大，楼市一直处于低迷状态，整体销售平淡，“零成交”状态是多家售楼处的普遍情况，成交量与去年相比少了很多。目前，企业面临着销售高层住房及酒店式公寓的困难，多层住宅楼销售基本上不成问题，但多层销售面临挑战。一是受本地城市居民的生活习惯影响，对高层建筑价格、物业收费高等多些方面因素不认可有着很大的关系，导致购买欲望不大;二是异地置业受限，外地人贷款购房首付高，现在购买高层住宅的外地人多一些，但是外加上现在房地产调控政策正是严厉的时候，后市发展不明朗，许多人现在都持观望态度。
(二)房价趋稳。两家房地产企业认为新政对房价影响不大，全市房价本来就不高，加上建筑成本的增加(钢筋、水泥等原材料以及人工成本的涨价)，短时期内房价不会有较大的浮动。目前，虽然在一些大城市出现房产价格回落，但是在三线以下城市，房价将不会受很大影响。另外全市商品房屋销售价格与周边县市相比并不高，与威海、烟台等城市相比，在居住环境及条件相近的情况下，价格相对较低，总体房价下跌的可能性不大。
(三)刚性需求压力大。受宏观调控政策影响，对那些改善性住房购买者来说，可以继续观望等待，等待合理的购买时机，但是对于那些刚性需求者无异于增加了额外负担，银行贷款利率、首付比例的提高，对刚性需求者有一定挤压。受政策影响，税收杠杆威力显现，无形中转嫁给真正想买房者许多额外的收费负担，增加刚性需求者压力的同时，企业销售日渐艰难。除刚性需求外，xx房地产消费市场的主力军其实是改善性购房的客户。银行利率上调及公共维修基金的征收等使改善性住房的客户群大幅度的减少，很多准备购房的客户对xxxx年房地产市场的形势抱有很大的担忧。另外，银行针对外省客户最低百分之五十的高首付及高利率是想贷款买房的外省客户最大的障碍。
(四)房地产后市不太明朗。国家出台一系列的房地产新政，一线城市的房地产价格受到了很大影响，成交量大幅下滑。对于全市来说，房地产的成交量明显低于去年同期，新政对全市房地产市场影响已经显现，到底能产生什么样的影响，影响到什么程度，目前看还不太明朗。
四、对策建议
固定资产投资是促进经济保持较快增长的主要动力。因此，在项目建设、产业结构的优化升级和经济增长方式的转变等方面应重点把握以下几点:
(一)突出项目建设，壮大经济总量。经济总量的扩大要靠项目的支撑和拉动。因此，要把项目建设作为壮大经济总量的有效途径，靠项目拉动经济增长。一是围绕工业集中区建设上项目;二是围绕特色资源和优势产业上项目;三是围绕盘活存量上项目;四是围绕国家投资政策和投资方向上项目。
(二)做好统筹兼顾，优化生产力布局。社会经济是在矛盾中寻求平衡与发展的，我们要学会走“钢丝”。一方面，在投资项目引进和审批时，兼顾能耗、环境、产能等发展中的问题，必须要在节能降耗方面攻克难关、加大投资的力度;另一方面，也要预防和控制新能源产业跟风上项目以后，出现产能过剩的问题。
(三)加大项目储存，加强项目管理。为了确保投资的连续性，各相关部门要坚持超前运作，准确把握投资方向和重点，积极开展项目谋划、论证、申报等工作，充分完善项目库建设，对项目库进行分类管理，对新开工项目或有发展前途的项目要明确责任，抓紧落实好各项配套条件，给项目建设提供一个良好环境，促进固定资产投资健康快速发展。
(四)调节好投资节奏，保证“项目链”不断节。一是严把新开工项目质量关，积极搞好项目储备。新开工项目是投资结构调整和优化的源头和关键，必须从项目源头上把好关。同时，认真搞好项目衔接，筛选储备一批符合产业政策、有利于结构调整的好项目、大项目，保证“项目链”不断节，确保新开工项目的连续性和稳定性，确保投资增长后劲。二是认真抓好重点项目的落地开工和投资进度。重点项目的带动、支撑、示范作用不容忽视，千方百计做好重点项目各个环节的工作，确保重点项目的顺利进行。三是正确处理好“好”与“快”、“保”与“压”、当前与长远的关系，提高固定资产投资的水平。保持固定资产投资增长的稳定性、连续性和均衡性，保持适度的投资规模，有效发挥投资对经济社会发展的重要拉动作用。
(五)加大投资力度，调整投资结构。优化投资结构是调整产业结构的主导环节。要合理确定投资的三次产业结构，适当提高第一产业投资在全社会总投资中的比重，改善第二产业投资的内部结构，适当加大第三产业投资的力度，确保三次产业协调稳步发展。
五、对全年投资走势预测
当前在全市各级加快发展的积极性高涨和企业盈利预期较好等因素的共同影响下，在建项目投资进度加快。预计全年全市固定资产投资将继续保持稳定增长。主要是基于以下几方面判断：
(一)大环境良好，投资预期加大。近年来，全市出台了一系列招商引资新举措，各级各部门形成了奋发向上、激情创业的良好氛围，经济得到又好又快发展，良好的经济发展形势，使得固定资产投资稳定增长预期加大。
(二)项目储备优良，发展前景看好。三月份将增加12个过亿元的大项目，计划总投资达66亿多，计划总投资5亿元以上的大项目达到5个，这些亿元以上项目投资规模大、科技含量高、市场前景好、带动能力强，建成投运后，将有力推动全市经济转型升级。
(三)经济转型加快，投资需求上升。南海新区、新城区、xx技术开发区的建设及各项基础设施建设得到极大提升，城区经济板块加速崛起，南海经济板块强势启动，大项目引进实现了新突破，特别是对全市长远发展具有战略意义的大项目纷纷落地开工，原有地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，生态环境改善，区位优势不断提高，给投资者提供了广阔的市场，为新一轮投资增长创造了良好的条件。
固定资产投资政策执行情况的调研报告
固定资产投资在一定程度上决定一个地区今后若干年的发展方向，因此控制固定资产投资的规模、结构，成为进行宏观调控的重要手段之一。**区认真抓好固定资产投资项目的审批、核准、备案工作，积极协助上级开展固定资产投资项目的清理整顿工作，通过严格执行国家的固定资产投资政策来贯彻落实国家的宏观调控政策。一、**区固定资产投资政策执行基本情况
**区认真按照《国务院关于投资体制改革的决定》，“对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制”。该做法是投资体制改革的一个重大突破，彻底改变了过去不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质、一律按投资规模大小由各级政府审批的企业投资管理办法，从而确立了企业的投资主体地位，对发挥市场对资源配置的基础作用提供了依据。今年来，**区共审批、核准、备案项目28个，计划总投资20.3亿元。其中审批项目9个，计划投资0.8亿元；核准项目7个，计划投资7.1亿元；备案项目12个，计划投资12.4亿元。
同时，为加强对高能耗、高污染行业和重复建设较多、投资过热行业的控制，**区在对项目审查过程中，按照国家发改委发布的行业准入公告，认真执行有关行业准入条件，对项目的规划布局、技术工艺、节能、节排等方面进行审查，不符合准入条件的一律不予立项，切实规范行业发展。**区审批、核准、备案的28个项目中，有超审批权限项目1个，及时向上级部门进行了转报，对于不符合准入条件的3个项目，坚决不予立项。
二、固定资产投资政策执行中存在的主要问题
近年来，国家为控制投资过热，有针对性地开展了多次清理整顿工作，虽然我区没有国家控制的项目上马，但也暴露出了一些不容忽视的问题：
一是部分项目开工手续不全。虽然项目符合国家有关政策，但由于企业不清楚项目建设有关手续或急于开工等原因，部分项目未完成前期手续就开工建设，造成一些遗留问题。
二是项目稽查难度大。由于中心城区市直、油田、地方单位交错，客观上影响对投资项目的掌握。
三是部门协调有待加强。与项目建设有关的部门之间信息沟通渠道不顺畅，也是造成项目手续不全的重要原因。
三、加强固定资产投资政策执行力度的建议
一是进一步加强固定资产投资政策的落实。加大对国家固定资产投资政策的宣传力度，引导企业投资于国家鼓励的产业。加强对行政部门相关人员的固定资产投资政策培训，提高对相关政策的掌握程度。实行重大项目建设公示，提高项目审批透明度，接受社会监督，促进固定资产投资政策的落实。
二是积极建立新开工项目管理联动机制。为切实抓好新开工项目管理，把加强新开工项目管理作为投资宏观调控和建设项目管理的一项经常性工作，促进加快重点项目建设。要积极建立新开工项目联审机制，进一步明确参与项目管理的各部门在项目审批监管中的职责、程序，建立完善项目管理过程中的部门联动机制，在方便企业的同时，加强对项目审批过程的监督管理。
三是切实强化固定资产投资项目监督管理。在建立部门联动机制的基础上，由纪检监察部门牵头，有关职能部门参与，形成对固定资产投资项目审批、建设全过程的监督，既要杜绝政府行政部门在审批过程中的违法违规现象，也要加强对项目单位的监督管理，对未履行有关手续擅自开工的给予及时查处和纠正，并依法查处违规违法行为。
县国有资产集中经营调研报告
为落实xxxx振兴发展战略，适应金融市场对融资主体的要求，适应xxxx振兴发展对政府投融资主体的需求，强化国有资产经营公司作为县政府投融资主体的融资功能，切实解决我县当前建设资金需求紧缺的问题，参照先进地区投融资平台建设的成功经验，近期，我就国有资产经营工作进行全面调研，深入思考，现对我县国有资产经营工作调研情况，形成报告如下：一、我县国有资产的基本情况
近年来，我公司在县委、县政府的高度重视和关心下，按照科学发展观要求，对全县国有资产管理进行了新的有益探索，结合实际，大胆突破，取得了不少可喜成绩：初步建立有效的国有资产管理、监督和运营新型的机制，引入资产运营系统，有力盘活长期沉淀的资产，促进了国有资产保值增值。
1．国有资产清理登记情况：为加快推进国有资产管理体制改革，对国有资产实行统一经营管理，XX年8月，县政府下发了《关于批转行政事业单位和企业国有资产集中管理经营方案的通知》（x府发【XX】36号）文件，决定将县直党政机关、人民团体、事业单位、国有企业（学校、医院用于教学、医疗的非经营性资产除外）占有、使用、控制的县级国有资产（含房屋、土地使用权、股权等），公检法和其他执法部门罚没及国有企业闲散资产等全部划转授予县国有资产经营有限责任公司进行统一管理，集中运营。自XX年启动了国有资产摸底调查、清理登记工作以来，全县共有x个单位进行了国有资产清理登记工作。从国资办提供《定南县行政事业、企业国有资产清理登记表》中分析可知：全县国有资产总额约x亿元，其中房产及土地类资产总额约x亿元。考虑到国有资产在统计方面存在的价值反映偏低因素，国有资产实际价值约为x亿元。从总体上看，行政事业单位国有资产占大部分比重。国有资产净值主要集中在行政事业单位。
2．国有资产划转情况：到XX年6月底，共有x个县级行政事业单位的共计x宗房产、土地等国有资产移交给了县国有资产经营有限责任公司，其中房屋资产有x平方米，土地面积,x平方米，经营性资产x宗，非经营性资产x宗，累计已划转集中管理的国有资产总额达x亿元，比XX年（x亿元）增长了x倍。
3．国有资产集中经营情况：XX年6月，县政府办下发了《关于印发x县国有资产管理办法的通知》(x府办【XX】46号)文件，我公司按照文件有关规定，通过加强经营管理，不断增加效益，实现了资产保值增值。现有经营性资产总面积达x 平方米，其中房屋x平方米，土地x平方米，办公楼x平方米，商铺x平方米。经营性资产主要以房屋、办公楼、商铺出租为主，已出租资产x平方米。XX年度，我公司实行了国有资产经营总收入为x元；到今年年底，我公司在国有资产经营总收入预计可达到x多万元。
4．国有资产公司融资情况：近年来，我公司通过不断壮大国有资产规模，为投融资搭建了良好的平台。截止目前为止，我公司累计融资x万元，有力的支持了物流园区高速路口项目、城区应急水源项目以及城区防洪堤项目等重点基础设施建设，实现我县经济社会又好又快发展提供了资金支持和动力保障。
二、政府融资平台公司发展趋势
地方政府融资平台公司指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。全国设区市以上城市基本成立了政府融资平台平台公司，其为地方经济和社会发展筹集资金，在加强基础设施建设以及应对国际金融危机冲击中发挥了积极作用。目前，随着监管部门对政府融资平台监管力度的加大，全国先进地区、特别是省会城市、直辖市政府融资平台公司早已跳出原始的仅凭拼资产、划土地的融资模式，发展趋势正朝着资源集中化、业务市场化、资产证券化方向迈进。资源集中化是指将国内外企业雄厚的资金和优秀的管理经验等优质外部资源与本土优质国有资产、重点项目、政府资源等内部优质资源有效整合，最大限度的把各种优质资源集中化，从而壮大融资平台的综合实力。如天津泰达控股，不仅获得天津开发区政府的大力支持，充分利用政府资源，通过改革、调整、重组、兼并、投资、融资等手段，将区域内金融、区域开发与房地产、公用事业、制造业和现代服务业等产业进行收纳整合，还吸纳了国内外优质的外部资本在有关产业经营领域内进行科学、高效地资源配置，将各种有利资源集中化，打造了一个强大的综合性平台。业务市场化是指政府性融资平台受到的行政瓶颈，以市场化运作的模式，将自身完全纳入市场体系，在市场中的竞争不断提高自身的综合实力，获取稳定的经营性现金流，做强融资平台。如湖北联投集团，以先行先试、开拓创新为手段，以“政府主导、市场化运作”为模式，积极开展多种形式的对外合作，涉足金融与资本市场，通过借壳上市，并尝试整合本土金融机构，运作上市，向市场借力，形成涵盖生态新城建设、公路交通、城际铁路、新型城镇化、园区建设、土地与房地产等多方面的产业格局，实现了融资能力的全新突破和资产的不断充实壮大。资产证券化是指将缺乏流动性、但未来具有稳定现金流的资产汇集起来构成一个资产池，通过结构性重组将其转变成可以在市场上出售和流通的证券，通过在资本市场上发行证券的方式将未来现金流收益权转让给投资者以获取融资的一种技术，包括实体资产证券化、信贷资产证券化、证券资产证券化和现金资产证券化。靠着资产证券化工具，地方政府融资平台可以凭借已经投入使用的城市基础设施项目未来可能产生的现金收入为基础，通过发行以这些现金流为支持的证券，面向资本市场融资，将流动性不佳的中长期贷款变成有较高流动性的现金资产，从而较好地克服融资平台当前主要依赖银行贷款的融资模式。今年5月中旬，央行、银监会、财政部下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，正式重启了信贷资产证券化；并将经清理合规的地方政府融资平台公司贷款纳入可开展信贷资产证券化的基础资产之列，从而为商业银行打开了一条分散、缓释平台贷款风险的新路径。6月28日，交易商协会已经接受苏州工业园区国有资产控股发展有限公司发行x亿元资产支持的非公开定向债务融资工具的注册，这很可能成为我国第一只资产支持票据，并且是城投类资产证券化首单。
三、当前我县国有资产管理中存在的问题
虽然我县在国有资产集中统一管理和运营工作上取得了一定的成效，资产规模不断壮大，资产经营效益不断增加，使用效率不断提高，为我县经济社会发展提供了较好的投融资平台，面对先进地区平台公司的蓬勃发展，我们的发展现状停滞不前，主要表现在以下方面。：
1．对国有资产统一划转、集中管理的认识还有差距。部分部门和单位对国有资产集中划转、移交的目的意义认识不足，对贯彻执行县委县政府文件精神还不够到位，个别单位的资产移交工作积极主动性不够，资产移交工作存在推诿扯皮、打折扣、搞变通等现象。目前，资产集中划转工作难以推进，进展相当缓慢。
2．资产无法进行合理调整配置，流动性差、大部分资产无法转化为资本、效益低下。目前，我县已积累了大量的经营性国有资产，资产数量已达到了一定规模。但由于体制原因，全县资产散而小、总体质量不高，资本放大功能欠缺，整体效益低下。特别是资产分散管理，造成“重管理、轻经营”现象，产权约束弱化，资本运作淡化，难以形成全县资源“一盘棋”的局面，造成国有资产使用的低效率，又不利于政府的宏观调控。
3．资产规模运营效应难以体现，难以发挥资产的最大融资效应。从行政事业单位角度分析，国有资产配置效率不高，各单位存在着明显苦乐不均的现象，有些单位每年安排专项经费租房办公，而部分单位却依靠房屋租金补充办公经费等；从企业的角度分析，全县经营性国有资产运营效率低下；全县国有资产总量偏小，融资难度仍然很大。目前，我县已归集统一管理和运营的国有资产只有x亿元，相对来说总量偏小，资产不大，抵押不足。而需要融资的重点项目较多，导致融资压力很大。而且尚有相当部分国有资产没有土地使用证和房产证，不能作为融资贷款的抵押物，这给我县经济社会发展所需融资带来很大难度。
4．现有的国有资产经营机制相对滞后，国有资产经营公司的资本运营职能无法发挥。由于我公司职能还不够明确，资产运作受到制约。资本金注入制度没有建立，公司中有大量的虚增资产，资本运营量度不够。国有资产经营的激励监督机制还没有建立，影响了国有资产保值增值。
四、有关建议与思路
1．进一步加大资产清查、核查与接收力度。抓好国有资产清查管理，是实现资产保值增值，促进发展的需要，也是国有资产运营管理的基础性工作。首先，要强化全县资源“一盘棋”的观念，原则上凡产权归我县所有的国有资产都必须划归国有资产经营公司统一管理；其次，明确国有资产经营公司的发展方向，对现有县属国有资产重新进行盘整，形成专业优势和行业优势；再次，要建立以县财政（国资办）为牵头单位，县审计局、县国土局、县建设局、县国资经营公司为成员的国有资产清查接收工作组。资产划转要本着稳妥、务实的原则，采取“先易后难、先规范后深化、先集中后见效、先局部突破后全面推进”的方式，分期分批实施。
2．尽快研究出台《定南县国有资产集中经营管理的办法(试行)》，进一步明确国有资产集中运营管理新思路和新方法。为实现国有资产战略结构调整，提高运营效率和经济效益，强化我县国有资产集中运营管理工作。要树立全县国有资产“一盘棋”的运营观念，今后国有资产运营需要通过统一平台进行，由国有资产经营公司实现市场化运作。对已经集中管理的国有资产，要分类明确国有资产运营思路和经营模式，对于经营性国有资产，按照有进有退的原则，利用政策性优势，大力发展盈利性基础设施建设；对于非经营性国有资产，强调资源盘整工作，提高利用效率，特别要做好“非转经”管理工作；对于资源类国有资产，要统一规划，协调开发，充分发挥其招商引资、发展区域经济的潜在效应。
3．尽快研究出台《定南县国有资产公开招租管理办法》。目前，已集中划转x宗资产中，其中有x宗是店面和闲置办公楼的出租。而且在已出租的店铺中，租期在XX年12月底到期有14家。为进一步规范资产管理和运营。要加强经营性资产的经营管理，坚持公开、公平、公正的原则，实行阳光操作、挂牌竞价，提高资产经营效率。我公司建议尽快研究出台《定南县国有资产公开招租管理办法》，在全面进行市场评估的基础上，通过县公共资源交易中心这个平台，所有到期店面或需出租的资产均通过公开招租、竞价招租的办法进行实施。通过此办法招租，将大大提高我们国有资产出租的租金收入，我们预计明年资产运营总收入将达到x万元以上。
4．积极实施行政事业单位国有资产的“非转经”工作。为充分调动各部门各单位将闲置的房产用于经营的积极性，要通过“收益合理分配，经营收益共享”的原则，积极鼓励国有资产参与市场经营，使国有资产使用率和收益效益连年提升，有效确保了国有资产的保值增值。目前，我县仍有部分单位搬迁后，原办公楼以其他协会或老年体协（工会）等名义长期占用，实际使用率非常低。
5．授权国有资产经营公司进行土地一级开发，收益由政府授权作为国有资产经营公司收益，用于城市投资开发。我公司作为政府的市场化投融资平台，参照先进地区做法，应在政府的授权下，将土地一级开发作为公司未来发展的核心产业，对县城范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的、有计划、有步骤地征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让，从而主导县城土地一级开发市场，获得较好的稳定的长期收益，所产生的收益既为公司的长期发展提供了可靠地保证，又用于城市投资开发。同时，作为政府融资平台，金融机构一般会要求平台主体具备政府授权的一级土地开发资质，以确保融资主体有足够的收益偿还债务本金及利息。
6、授权县国有资产经营公司开办政府性基础设施项目主材甲供业务。参照漳州市市本级政府投资项目钢材水泥等主要材料甲供的做法。甲供的范围主要房屋建筑和市政基础设施项目以及公路交通项目。具体操作过程首先是由发改委、财政局会同有关行政管理部门共同研究并发布甲供材料清单。其次是由国有资产经营公司选定一家物资代理公司，物资代理公司为甲供材料采购提供招标代理服务。第三由建设单位委托物资代理公司采购钢材和水泥等主要建材，并签订服务合同，物资代理采购的服务费原则上钢材不超过采购价的x%，水泥不超过采购价的1%，并作为采保费纳入建设成本。第四是县国有资产经营公司和物资代理公司依据甲供材料的需求状况，对每种材料择优选择3家以上的协议供货生产商，并签订供货协议，协议有效期一般为1年。可考虑先在城投或政府资金投资建设的项目开展试点甲供。通过主要建材的甲供，既可更好地保证工程材料质量，降低项目建设成本，减少政府在基础设施项目建设中的投资，又可增加我公司的现金流和利润，提高公司在资本市场中的信用等级。
7、立足做大做强，推进多元发展。国有资产经营的核心就是价值管理，要通过资产的流动转化为资本实现价值最大化。一是要大力抓好公司发展战略的研究，既要有长远目标，又要有分步实施的方案，脚踏实地地一步一步向前迈进；二是积极探索完善国有资产经营管理机制，突出重点，今后公司要在土地收储、房产开发、资产资本化运作等方面实现新的突破，打造公司企业品牌。尤其在土地收储上，要充分利用现有的政策，通过公司自身融资平台，与各大银行、基金公司等合作，对老城区和新城区内有较大升值空间的土闲置地进行收储。其次要着手组建房地产开发公司。对我县目前不少闲置土地(原水利局和定南第二幼儿园等闲置土地、原县政府的交流房等)通过房地产开发方式进行经营，使国有资产获得最大升值空间。
